Marzo 2019

Il condomino ha accesso agli atti amministrativi del Comune

Il Comune deve esibire al condomino i progetti dei lavori che saranno eseguiti sulle parti comuni dello stabile condominiale.

Il proprietario-condomino che non condivida quanto pattuito tra l’amministratore e l’appaltatore del Comune, per le opere di messa in pristino, può richiedere l’esibizione dei documenti relativi ai lavori che verranno eseguiti nello stabile ove si trova l’appartamento di cui è proprietario. Tale esibizione dei documenti richiesti al comune dovrà essere effettuata nel termine di 30 giorni, anche in assenza di una specifica modulistica.

continua a leggere

Settembre 2017

Animali in condominio

Per quanto riguarda gli animali in condominio, la norma che ha segnato la più recente e drastica svolta è la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, recante Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici. Con tale legge viene modificato l’articolo 1138 del codice civile, aggiungendo la parte che recita: «Le norme del regolamento (condominiale) non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

continua a leggere

Febbraio 2016

Tutela contro i rumori molesti

Il disturbo della quiete cagionato da rumori che superano la normale soglia di tollerabilità può essere tutelato sia in sede civile che in sede penale, con dovute differenze. Posto che le immissioni siano in grado di ledere gli interessi della persona umana costituzionalmente garantiti come il riposo notturno, la serenità e l’equilibrio della mente, con ciò confermando un orientamento consolidatosi nel corso degli anni (Cass. nn. 26972/2008 e 26975/2008) e che la natura stessa del diritto di proprietà esclude ogni condotta che abbia quale risultato quello di limitare il godimento di un bene, risulta pacifico che sorge in capo al soggetto leso il diritto di ottenere la cessazione delle turbative ed il risarcimento del danno.

Doverosa premessa è individuare quali rumori possano essere considerati eccedenti la normale soglia di tollerabilità.

Si tratta di rumori che impediscono lo svolgimento delle normali attività diurne o del riposo notturno ed altresì di quei rumori che eccedono la soglia di decibel fissata.

continua a leggere

Gennaio 2016

La disciplina condominiale: norme di diritto

Il condominio degli edifici è regolato dagli artt. 1117 e seguenti del codice civile. Esso è indubbiamente una forma di comunione con delle peculiarità date dal fatto che ciascun condomino è proprietario esclusivo del proprio immobile, mentre alcune parti dell’edificio, sono oggetto di una comunione forzosa imposta dalla legge (o dal regolamento). Da considerarsi necessariamente parti comuni  le scale, i pilastri, i cotili, le facciate, i parcheggi, gli ascensori, i muri maestri, il tetto, ecc..Se un condominio è composto da più di otto condomini è necessaria la nomina di un amministratore di condominio che è  l’organo esecutivo dello stesso, cui è demandata l’organizzazione ordinaria. L’amministratore ha poteri di rappresentanza in base ad un rapporto di mandato rispetto ad ogni singolo condomino.
Alla nomina prevede l’assemblea ai sensi del n.4 dell’art. 1136 c.c.. La legge prevede in ogni caso (vale a dire indipendentemente dal fatto se l’assemblea sia in prima o seconda convocazione) la maggioranza qualificata di cui al II comma dell’art.1136 c.c.. Occorrerà pertanto che la deliberazione sia approvata con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio. Gli atti che l’amministratore compie entro i limiti della propria competenza devono infatti non già ritenersi imputati ad un ente in forza di un nesso organico, bensì di semplice rappresentanza, riferibile ai singoli condomini (Cass. Civ. Sez. II, 4558/93). L’amministratore ha la rappresentanza di tutti i condomini e può stare in giudizio sia per essi sia contro alcuni di essi. Ai sensi dell’art. 1133 c.c. i provvedimenti che l’amministratore adotta nell’ambito dei propri poteri vincolano i condomini.
Il regolamento di condominio può essere un regolamento assembleare o un regolamento contrattuale. Il regolamento contrattuale è predisposto dal costruttore prima della vendita dei singoli appartamenti, oppure viene approvato da tutti i proprietari all’unanimità. Essendo predisposto dall’originario (ed unico) proprietario dell’edificio è vincolante per gli acquirenti delle singole unità immobiliari (purché richiamato ed approvato nei singoli atti di acquisto) nella sola ipotesi che il relativo acquisto si collochi in epoca successiva alla predisposizione del regolamento stesso. Il regolamento assembleare invece viene votato ed approvato con un numero di voti pari almeno alla metà dei condomini intervenuti in assemblea e titolari di almeno la metà del valore dell’edificio e quindi dei millesimi.
continua a leggere

Novembre 2015

Modifiche introdotte per la registrazione del canone di locazione

In passato l’obbligo di registrazione entro 30 giorni era posto a carico solidalmente sia del locatore che del locatario. La legge di Stabilità 2016, invece, introduce rilevanti modifiche alla disciplina.
La norma stabilisce che l’obbligo di registrazione – da assolvere sempre entro 30 giorni – spetti solo al locatore. Inoltre, quest’ultimo, entro i 60 giorni successivi, ha l’obbligo di comunicarlo sia all’inquilino che all’amministratore di condominio ai fini della compilazione dell’anagrafe di condominio.
In via ordinaria, la registrazione del contratto è effettuata telematicamente o presentando un apposito modello cartaceo e versando l’imposta di registro dovuta in misura proporzionale, oppure fissa se si tratta di locazioni soggette ad IVA.
continua a leggere